CONSTRUCTIEVE DRIEHOEK TUSSEN SHM, ONTWERPTEAM EN AANNEMER

 

Een kwaliteitsvolle uitvoering van bouw- en renovatiewerken staat mee garant voor een lange levensduur met minder problemen. Woonwoord ging op werfbezoek met het projectteam van Vivendo uit Brugge.

 

Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten doet Vivendo vooral een beroep op externe teams van architecten, ingenieurs, EPB-verslaggevers, veiligheidscoördinatoren,...
Is de ontwerper de auteur en regisseur van een project, dan neemt het projectteam van Vivendo een actieve rol op als producer. Wettelijk blijft het werftoezicht een controletaak van de architect die tegelijk optreedt als leidend ambtenaar. Loopt het bij uitvoering mis? Dan kan niet enkel de aannemer, maar ook de architect (mede-)aansprakelijk gesteld worden.

 


Als bouwheer heeft Vivendo baat bij zowel een kwalitatieve uitvoering als de bewaking van de bouwkosten en de uitvoeringstermijn. Vivendo beperkt zich dus niet tot het uitbetalen van maandelijkse vorderingsstaten. Een team van vijf dossierbeheerders en werftoezichters volgt alle nieuwbouwen renovatiewerken van zeer nabij op. Ze kijken nauw toe op de kwaliteit van materialen en uitvoering door hoofd- en onderaannemers.


Vivendo stelt zich zeker niet enkel controlerend op, de SHM denkt ook constructief mee. Als ‘producer’ stuurt zij alle betrokken partijen in de driehoek “Aannemer - Ontwerpteam - Bouwheer” actief aan en houdt iedereen scherp voor een goed eindresultaat.


TIP 1: START MET EEN VOLLEDIG EN SAMENHANGEND DOSSIER

Het aanbestedingsdossier met plannen en technisch bestek is het draaiboek van de werken. Dossiers met onvolkomenheden of dubbelzinnigheden, vatbaar voor interpretatie, geven voer tot ellenlange discussies en verrekeningen. Vivendo laat voor heel wat posten eigen, al beproefde, bestekteksten opnemen (op basis van het Bouwtechnisch Bestek Woningbouw van de VMSW). Dat levert uniforme eindresultaten op, bijvoorbeeld: eenzelfde type glanzende faiencetegels 15x15 cm in alle projecten vereenvoudigt het eigen onderhoudsbeheer.


TIP 2: VRAAG DE AANNEMER EEN WERKPLANNING, LIJST VAN ONDERAANNEMERS EN EEN VOLLEDIGE MATERIALENLIJST

Voor iedere werf zet Vivendo een dropboxsysteem op, waarin de aannemer alle door hem voorgestelde materialen, documentatie en gevraagde attesten moet opladen. De architect of ingenieur moet zo snel mogelijk de conformiteit ervan met het lastenboek kunnen nagaan. Laat beslissingen of discussies, bijvoorbeeld bij de keuze van raamprofielen, nooit aanslepen tot enkele weken voor plaatsing, waardoor de tijdsdruk onredelijk groot wordt.

 


TIP 3: BEZOEK DE WERF FREQUENT, OOK ONAANGEKONDIGD, LEER DOELGERICHT KIJKEN

Beperk u niet tot een rondgang op de werf net voor de wekelijkse werfvergadering. Bezoek de werf ook onaangekondigd, ongeacht de weersomstandigheden. Bouwfasen waarbij werken voorgoed ‘onzichtbaar’ worden afgewerkt, vragen om extra aandacht, zoals de juiste diktes van isolatie, de goede aansluiting van waterkeringen, damp- en luchtschermen,… Documenteer uw werfverslagen met foto’s, lokaliseer en dateer ze. Maak uw bevindingen onmiddellijk over aan de architect die de eindverantwoordelijkheid draagt. Verplicht aannemers ook tot zelfcontrole. Zo vraagt Vivendo voor elke ruimte een as-builtfotoverslag van leidingen in muren en vloeren, voor de pleisterwerken, vloerisolaties en dekvloeren. Soms hebben ook architecten of ingenieurs extra aansturing nodig, bv. voor een meer systematische controle van wapeningen en bekisting voor het betonstorten.


TIP 4: WEES HELDER IN JE COMMUNICATIE EN SPEEL KORT OP DE BAL

Bundel opmerkingen, beslissingen en afspraken altijd in werfverslagen, die alle partijen ondertekenen! Loopt het toch fout? Dan vormen werfverslagen een belangrijk juridisch document, vergelijkbaar met een logboek. Wees niet beschroomd terecht te wijzen, bijvoorbeeld wanneer een werf achterloopt op schema en de uitvoeringstermijn in het gedrang komt. Doe dat tijdig en via brief. Wijs de aannemer erop dat je de voorziene boeteclausules zult toepassen. Als er toch verrekeningen voor wijzigingen in plus en min zouden komen, laat de afhandeling ervan dan niet tot aan de oplevering aanslepen. Tegen dan zijn finesses van afspraken vaak vergeten of dreigen zich discussies te heropenen.


TIP 5: VOORZIE IN PROEFOPSTELLINGEN VOOR TECHNISCHE INSTALLATIES

Heel wat leidingen en technieken kruisen of ontmoeten elkaar in de berging van een woning. Elke onderaannemer voorziet graag de nodige werkruimte rond zijn toestel, zodat de laatste in de rij plots plaats te kort kan komen. Nog maar weinig dossiers worden als BIM-model volledig 3D uitgewerkt. Daarmee kun je met clashdetectie conflicten al in de ontwerpfase detecteren. Proefopstellingen zijn voor Vivendo niet zozeer een modeluitvoering van installaties in één woning, maar een soort van clashdetectie op de werf. Vivendo vraagt de betrokken onderaannemers hun installaties vooraf uit te tekenen op muren, vloeren, plafonds,… zoals stopcontacten, radiatoren, zone voor cv-ketel, ventilatietoestel, elektriciteitsbord, buffervat van zonneboiler,…

 


TIP 6: TIJDIGE KEURING TECHNISCHE INSTALLATIES EN TUSSENTIJDSE PROEVEN

Vraag op tijd de aansluitingen aan van water, gas en elektriciteit ter beproeving en keuring van de installaties CV, sanitair, ventilatie,... In het technisch bestek kunnen afspraken staan rond het verbruik. Voorzie in het bestek selectief ook tussentijdse proeven, zoals blowerdoortests (voor verdere afwerking), de riolering, de waterdichting, zeker bij ondergrondse ruimten onder terrassen, bestratingen,… (rooktests).


TIP 7: VOORLOPIGE OPLEVERING EN AANVAARDING VAN DE WERKEN

Voor de voorlopige oplevering wordt de werfopvolging afgerond met een grondige controleronde van de afwerkingen (pleisterwerk, vloerbekledingen & plinten, venstertabletten, hang- & sluitwerk,…) en technische installaties (bundeling keuringsverslagen,…), overhandiging van as-builtdossiers,... Bij de eindronde nodigt de werfopvolger ook andere collega’s uit. Extra ogen zien weer andere dingen, men leert van elkaar en ook het eigen projectteam blijft op scherp.

 

Met deze tips zou de voorlopige oplevering telkens weer het sluitpunt en de viering van de professionele samenwerking en materialisatie van een bouwproject moeten zijn.

 

Tekst: Wouter Bosmans, Bouwdeskundige
Foto's: Jan Loeman