DE TOOL WONINGKENMERKEN IN GEBRUIK

 

HOE MEET JE DE FITHEID VAN JE PATRIMONIUM?

 

In 2018 hebben alle SHM’s hun oudere woningen nagekeken op bouwfysische ‘fitheid’. Voor het eerst gebeurde de conditiemeting op een eenvormige manier voor de hele sector met de VMSW-tool Woningkenmerken. Hoe hebben SHM’s het aangepakt en wat kunnen we daaruit leren? Woonwoord zocht het uit.

 

Alle SHM’s hebben in 2018, op vraag van het beleid, de toestand van hun oudere en te renoveren woningen in kaart gebracht om zo de renovatieplanning en budgettaire noden van de hele sector te kennen. Woningen zijn uniform gescoord op de staat van de belangrijkste gebouwelementen (dak, gevel, ramen,…), technische installaties, gezondheid en veiligheid. Daarvoor gebruikten de SHM’s de online tool Woningkenmerken die de VMSW samen met de sector ontwikkelde. Elk gebouwonderdeel krijgt hier een score, van 1 – uitstekend – tot 6 – zeer slecht – en al die gegevens samen vormen de inventaris van het patrimonium.

 

Maar hoe ging dat praktisch? Bartel De Waele, bouwtechnisch medewerker van Eigen Gift Eigen Hulp, Raymond Visser, projectleider van Nieuw Dak, en Björn Cludts, teamhoofd technisch beheer bij Nieuw Dak, vertellen het ons.

 

 

HADDEN JULLIE AL ALLE GEGEVENS OVER JULLIE WONINGEN KLAARLIGGEN?

Bartel: Toen ik hier negen maand geleden begon te werken, was er nog geen technische dienst. De gegevens van onze 500 woningen waren verspreid over onze server of op papier. Met de conditiemeting hebben we ineens alle gegevens, ook EPC-certificaten of elektriciteitskeuringen, centraal gedigitaliseerd. Dat heb ik aangevuld met plaatsbezoeken per groep woningen en zo leerde ik ineens ons patrimonium kennen.

 

Raymond: We waren net gestart met een intern project om te onderzoeken hoe we ons patrimonium naar BEN-woningen kunnen renoveren. De conditiemeting liet ons nadenken over een goede aanpak nu en in de toekomst. Om ineens een correct beeld te krijgen van onze 3.600 diverse woningen hebben we in één keer heel ons patrimonium geïnventariseerd.

 

Björn: We hebben eerst woningen gescoord op het niveau van woninggroepen met de gegevens die we al hadden: de data over renovatieprojecten per groep en de parate kennis van ons technisch personeel dat hier zo’n 20 jaar werkt.
Daarna is dit gefinetuned met de gegevens over (deel)renovaties van de voorbije jaren van individuele adressen en – uiteraard – plaatsbezoeken.

 

ALLES EENVORMIG BEOORDELEN – GAAT DAT VANZELF?

Raymond: De handleiding van de VMSW is daarvoor heel nuttig, met gedetailleerde beschrijvingen en foto’s van alle verplicht te scoren gebouwelementen. Om eenduidig te kunnen scoren met verschillende mensen hebben we een beknoptere samenvattende scorekaart opgemaakt op een A3-blad. Omdat we ook alle optionele gebouwelementen scoren, waarvan nog geen beschrijving was, hebben we dit in onze scorekaart zelf aangevuld. Bij twijfelgevallen gebruikten we dan de handleiding van de VMSW.

 

Bartel: Wanneer er toch twijfel was over een score op basis van leeftijd of staat, bood overleg met de ingenieurs van de VMSW raad. Een correcte inschatting is echt belangrijk, omdat dit dient voor de conditiemeting en de huurprijsbepaling.

 

Bij twijfelgevallen gebruiken we de handleiding van de VMSW.
Raymond Visser

 

WAT BRENGT DE TOEKOMST VOOR JULLIE INVENTARIS?

Björn: We willen het zeker up-to-date houden. Omdat we nog meer details willen dan kan in Woningkenmerken, met foto’s en heel wat extra gegevens, gaan we een eigen softwarepakket aanschaffen. Een gemakkelijke gegevensuitwisseling met Woningkenmerken is wel essentieel.

 

Bartel: Wij gaan bij elke klacht onze inventaris aanvullen, maar ook oudere woningen bezoeken waar nooit klachten waren. Zo willen we elke woning in de komende vier jaar zien, want binnen een groep zijn er soms grote individuele verschillen.

 

IS DEZE PATRIMONIUMINVENTARIS OOK NUTTIG VOOR JULLIE?

Bartel: Het geeft ons en onze Raad van Bestuur een goed en objectief zicht. We gebruiken de inventaris om te bepalen of we woningen gaan verkopen, renoveren of slopen en vervangen en zo komen we tot een goed investerings- en onderhoudsplan.

 

Raymond: De inventaris die we al hadden gepland, is er net wat sneller gekomen door de verplichte conditiemeting. Ons buikgevoel blijkt bevestigd: de conditie zit vrij goed, en we hebben een objectieve maat voor welke woningen we eerst moeten renoveren in onze meerjarenplanning.

 

 

Meer informatie?
Woonnet > Bouwprojecten-en-infrastructuur > Woningbouw (login is nodig)
Vragen en suggesties: jolien.bosmans@vmsw.be

 

Tekst: Irène Rauch, sectorarchitect
Foto's: Jan Loeman en Nieuw Dak

CONDITIEMETING VAN DE HELE SECTOR – WORK IN PROGRESS

Jolien Bosmans, ingenieur studies bouw bij de VMSW, volgt de conditiemeting van dichtbij op en vertelt ons meer over het grotere plaatje.

 

De SHM’s hadden als deadline september 2018 voor de conditiemeting – is dat gelukt?

Bij de meesten wel. Een paar SHM’s, die in een fusieproces zitten, gaan wat later klaar zijn. Het totaalbeeld van de sector verwachten we dus in het voorjaar.

 

Moeten SHM’s hun patrimonium nu ook up-to-date houden in Woningkenmerken?

Ja, zeker. Bij de renovatietoets moet je al vóór de werken de toekomstige score na renovatie opslaan. Na uitvoering van de werken duurt het dan letterlijk twee minuutjes om de toestand bij te werken.

 

Is de tool Woningkenmerken nu het walhalla van de conditiemeting?

Het is een goede basis, maar we blijven zoeken naar extra functionaliteiten die het zo makkelijk mogelijk maken voor de SHM’s. Dat kan bijvoorbeeld een herinnering zijn om na een aantal jaar te checken of de staat van een woninggroep nog klopt. De tool Woningkenmerken verfijnen we in een verdere fase dus graag samen met de sector.