WAT ZIJN DE PRIORITEITEN VOOR SOCIAAL WONEN?

 

Verkiezingen in mei

 

Straks kiezen we met zijn allen een nieuwe Vlaamse Regering. Wat heeft het sociale woonbeleid van de voorbije legislatuur gebracht en vooral: waar moeten we naartoe met het sociale woonbeleid? Woonwoord vroeg het aan de koepelorganisaties van onze sector.  

 

Wat is de balans van deze regeerperiode voor sociaal wonen en hoe moet het verder na de verkiezingen? Björn Mallants van de Vlaamse Vereniging voor Huisvestingsmaatschappijen (VVH), Lies Baarendse van HUURpunt, de koepelorganisatie van sociale verhuurkantoren (SVK’s), Joy Verstichelevan het Vlaams Huurdersplatform en Joris Deleenheer van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG) vertellen ons hoe zij de nieuwe regering tegemoetzien. 

 

 

Wat is uw balans van deze regeerperiode?

 

Björn: “Er was een zekere continuïteit: de visie bleef dat er meer en betere sociale woningen nodig zijn. We zagen ook veel goede bedoelingen, vooral voor de vereenvoudiging van wetgeving – zoals het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) of het Procedurebesluit en de aanpassing van het financieringssysteem –, maar uiteindelijk leverde dat te weinig resultaat op.” 

 

Lies: “De SVK’s mogen zeker niet klagen: er is veel ingezet op de versterking van SVK’s, met aandacht voor professionalisering en een verruiming van het aanbod. Maar ik volg Björn wel: er is jammer genoeg weinig gedaan met de goede voorstellen van het Steunpunt Wonen om het KSH te vereenvoudigen. Nu gaat er veel tijd naar administratie, waardoor er minder tijd is voor huurbegeleiding.”

 

Joris: “Ondanks de goede intenties, blijven heel wat gezinnen kampen met woonproblemen. We merken dat in de voorbije regeerperiode steeds meer opdrachten naar de lokale besturen zijn verschoven om deze problematiek mee aan te pakken. De gemeente is het meest burger nabije bestuur en kan hier zeker een rol spelen, maar de middelen om die opdrachten uit te voeren, volgen jammer genoeg vaak niet. Er mag dan ook nóg meer ingezet worden op sociale woningen als dam tegen armoede.”

 

Joy: “Op heel wat plaatsen zien we nu echt een wooncrisis. Want ondanks de toegenomen budgetten voor sociaal wonen, stijgt het aantal sociale woningen nog niet genoeg op het terrein. Daarom is het jammer dat deze regering niet koos voor een grondige shift, met een grotere focus op sociaal wonen en minder op eigendom met de prijsopdrijvende woonbonus.” 

 

Wat moet het debat rond sociaal wonen beheersen, nu we voor de verkiezingen staan? 

 

Joy: “De fundamentele vraag blijft: hoe kunnen we het aandeel sociale woningen van 6 à 7% verder uitbreiden en hoeveel budget wil de regering hiertegenover zetten? Welk groeipad zet de volgende regering uit voor sociaal wonen?” 

 

Björn: “Meer sociale woningen bouwen is inderdaad logisch als de wachtlijst even groot is als het aantal woningen. Om zo’n groeipad te verwezenlijken, is er voor ons een evenwichtiger financieringsmodel nodig, dat rekening houdt met de rendabiliteit van projecten. Telkens als een SHM nu woningen bouwt of renoveert, creëert ze een financiëleput, zelfs met de belangrijke stappen die al zijn gezet, zoals de energiecorrectie en het splitincentivemodel. De overheid zal meer moeten tussenkomen óf de huurprijzen moeten verhogen. Geen makkelijke keuze, maar ze moet toch gemaakt worden.” 

 

Joy: “Het sociale huurmodel moet inderdaad financieel blijven draaien. Maar we kunnen niet verwachten dat de sociale huurders voor die betaalbaarheid zorgen. Voor velen is het vet al van de soep. Het is nu vooral aan de overheid om verantwoordelijkheid te nemen.” 

 

Joris: “Ook gemeenten pleiten voor een financieel evenwichtig model. Een extra middel voor meer sociale woningen, is een rechtszekere basis, zodat de lokale overheid (als ze dit wil) bij grotere nieuwbouwprojecten de bouw van een mix aan private en sociale woningen kan afdwingen. Nu gaan lokale besturen dat soms opleggen of onderhandelen, maar zonder algemene regel.”

 

Lies: “Ook de vermaatschappelijking van de zorg vraagt een hoger aanbod. Deze mensen komen nu sneller op de private en sociale huurmarkt terecht, maar het aanbod woningen vergroot niet even snel en de zorgcomponent volgt ook niet. Het profiel van onze doelgroep verzwakt dan ook steeds meer. Uit onderzoek blijkt dat we onze zwakke doelgroep echt bereiken en dat onze specifieke aanpak voordelen oplevert voor wie in dringende woonnood zit.” 

 

Joris: “Ik volg Lies. Steeds meer mensen hebben begeleiding en ondersteuning nodig om hun woning te kunnen behouden. Voor die begeleiding moet er voldoende personeel zijn. Ook een goede private huurmarkt kan de druk op de sociale huurmarkt verlichten. Er zijn gewoonweg niet genoeg betaalbare, kwalitatieve private huurwoningen. Samenhuizen bijvoorbeeld gebeurt niet alleen omdat mensen die woonvorm willen, maar ook uit pure noodzaak om wonen betaalbaar te houden.” 

 

Lies: “Klopt. Er is daarbij een hoge renovatienood op de private markt. Private eigenaars weten vaak niet waar te beginnen voor een grondige renovatie. Vaak gebeuren enkel minimale ingrepen om aan de Wooncode te voldoen, SVK’s zouden meer kunnen begeleiden bij grondige renovaties.” 

 

Joy: “Ik zie daarvoor potentieel in een grootschaligere samenwerking tussen sociale economie en SVK’s. Dit zorgt voor een kwaliteitsverbetering in de private huurmarkt en groei bij de SVK’s en in de sociale economie.” 

 

Björn: “Ook op de sociale huurmarkt blijft renovatie cruciaal. De kwaliteit van de huidige sociale woningen moet blijvend omhoog.” 

 

Wat moet geen prioriteit zijn voor de volgende minister van Wonen?

 

Joy: “Er wordt nu te veel met een vergrootglas naar de sociale huurder gekeken. Het lijkt alsof elke sociale huurder de regels wil ontwijken, terwijl dit net uitzonderingen zijn. De politiek moet daar dringend van bril veranderen.” 

 

Björn: “Pas op: moedwillig misbruik kan niet en moeten we aanpakken. Maar sommige recente maatregelen vragen vooral veel energie en tijd van de SHM’s, terwijl ze maar impact op een paar huurders hebben. Nog strenger zijn en de doelgroep verder aflijnen, gaat het sociale woonprobleem niet oplossen. Er zijn gewoon meer sociale woningen nodig.”

 

Wat moeten de prioriteiten zijn? En waarom?

 

Joris: “Meer kwaliteitsvolle, duurzame, betaalbare woningen, zowel sociaal als privaat, met aandacht voor de regierol van de lokale besturen. Zij moeten hiervoor instrumenten én middelen krijgen. Want, voor een opdracht als woonbeleid zijn er wel degelijk personeelsinzet en dus middelen nodig – maar die krijgen gemeenten niet, tenzij ze in een intergemeentelijk samenwerkingsverband zitten. We moeten vertrekken vanuit samenwerking en gelijkwaardige partnerschappen.”

 

Björn: “Er is niet één oplossing voor Vlaanderen: alles hangt inderdaad af van de lokale context. Daarom is de vereenvoudiging van de wetgeving zo belangrijk.  De SHM’s moeten de nodige autonomie  krijgen om sociale woningen te realiseren. Voor ons is bovendien een evenwichtiger financieel model nu echt cruciaal. Dit vraagt al meteen een debat aan het begin van de volgende legislatuur.” 

 

Joy: “Er moeten meer sociale woningen komen, maar het beleid moet ook meer  ingrijpen op de private huurmarkt. De SVK’s hebben een cruciale rol om de private huurmarkt te socialiseren. Visitatierapporten, zoals bij SHM’s, zouden bijdragen aan de verdere professionalisering van de SVK’s. Dit lijkt me zeker nuttig nu SVK Pro (waarbij private ontwikkelaars bouwen en verhuren aan SVK’s) eraan komt – deze nieuwe procedure zal immers een impact op de SVK-werking hebben. Elke groei is positief, maar of dit haalbaar en efficiënt is, moet men op termijn evalueren.” 

 

Lies: “Voor de aanbodverruiming van SVK Pro is het nog afwachten welke aanbiedingen er komen en of dit de hoge verwachtingen kan inlossen. Méér gegevens verzamelen, zodat SVK’s meer van elkaar kunnen leren, daar staan we zeker achter. Zolang het niet alleen administratie betekent, maar een echte meerwaarde is voor de sector.”

 

Lies: “Wat nu voor ons zeer dringend is, is de vermaatschappelijking van de zorg meer integraal aanpakken, met een verhoogde samenwerking tussen welzijn en wonen. Zo kunnen we huurder, woning en begeleiding beter matchen. Wat nu binnen experimenten als Housing First gebeurt, moet ingebouwd worden in reguliere instanties: die integrale begeleiding moeten andere ex-daklozen die bij een SVK huren óók krijgen.”

 

Joris: “In dat kader zou ook de regelluwe ruimte voor experimenten binnen wonen, uitgebreid moeten worden naar andere domeinen, zoals ruimtelijke ordening, welzijn of fiscaliteit … Verbinding over snijvlakken heen is nodig.” 

 

Joy: “Bij de uitwerking van regelgeving hopen wij tot slot dat huurders meer betrokken worden. Participatie meer verankeren op lokaal én Vlaams niveau zal alleen maar positieve resultaten opleveren.”

 

Bedankt voor jullie inzichten, hopelijk leest de toekomstige nieuwe ministervan Wonen mee! 

 

De fundamentele vraag blijft: hoe kunnen we het aandeel sociale woningen van 6 à 7% verder uitbreiden?.

 


Tekst: Irène Rauch, sectorarchitect woningbouw en Tine Hendrickx, woordvoerder
Foto's: VVH, Jan Loeman en VVSG