DE SOCIALE HUURSCHATTER

 

NIEUW SCHATTINGSMODEL VOOR DE MARKTWAARDE WONINGKENMERKEN VAN HUURWONINGEN

 

Vanaf 1 januari 2020 zal de nieuwe sociale huurschatter de marktwaarde van een sociale huurwoning bepalen. Het online rekenmodel zal de notaris vervangen bij het in kaart brengen van de marktwaarde van alle sociale huurwoningen in Vlaanderen.

 

 

MARKTWAARDE SOCIALE HUURWONING

 

In 2008 maakten notarissen een gedetailleerde schatting van de marktwaarde van ongeveer 2.400 sociale huurwoningen bij verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen. Deze marktwaarde is gelijk aan de huurprijs die een huurder voor een vergelijkbare woning (leeftijd, toestand en ligging) op de private huurmarkt zou betalen. Op basis van de schatting van dit representatieve staal van 2.400 woningen, werd vervolgens aan alle sociale huurwoningen een marktwaarde toegekend.

Sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) gaan tot vandaag op dezelfde manier te werk. Een notaris schat per huisvestingsmaatschappij een representatief staal woningen dat gebruikt wordt om de waarde van de andere woningen in het patrimonium in kaart te brengen.

Een schatting blijft maximaal negen jaar geldig. Dit betekent dat SHM’s vanaf 1 januari 2017 de oorspronkelijke schattingen niet meer konden gebruiken. Vanaf dan moesten ze voor nieuwe verhuringen een nieuwe markthuurwaarde bepalen.

 

 

HET NIEUWE SCHATTINGSMODEL

 

De Vlaamse minister van Wonen gaf in 2016 de opdracht om te onderzoeken of het mogelijk is om op een meer goedkope, laagdrempelige en objectieve manier de marktwaarde van sociale huurwoningen te bepalen. Wonen-Vlaanderen en de VMSW kregen de vraag of de Vlaamse huurschatter, met eventueel enkele aanpassingen, kon worden gebruikt om de marktwaarde van alle Vlaamse sociale huurwoningen in kaart te brengen. Na onderzoek van het Steunpunt Wonen leidde dit eind 2017 tot een eerste schattingsmodel. In de eerste en tweede testfase kon men respectievelijk 81.000 en 118.000 sociale huurwoningen schatten met behulp van het schattingsmodel. In maart van dit jaar werd het finale schattingsmodel goedgekeurd.

 

 

18 VARIABELEN BEPALEN DE MARKTHUURWAARDE

 

De nieuwe sociale huurschatter bepaalt de marktwaarde van een sociale huurwoning via 18 variabelen. Onder andere de ligging van de woning maar ook woningkenmerken zoals bouwjaar, bruto-oppervlakte, aantal slaapkamers, parkeerplaatsen, bouwlagen en het uitrustingsniveau op het niveau van de keuken, verwarming en isolatie spelen een rol.

Dezelfde gegevens komen terug in de onlinetool ‘Woningkenmerken’ die de VMSW ontwikkelde om het sociale huurpatrimonium te inventariseren. Het nieuwe schattingsmodel werd dan ook gekoppeld aan Woningkenmerken. Op die manier kunnen SHM’s de marktwaardes rechtstreeks vanuit de tool Woningkenmerken berekenen. Deze nieuwe marktwaardes bepalen in principe ook de minimale huurprijs en de eventuele patrimoniumkorting die huisvestingsmaatschappijen toepassen bij de huurprijsberekening.

 

 

INFORMATIEPLICHT EN BETWISTINGEN

 

Het nieuwe schattingsmodel wordt vanaf 1 januari 2020 verplicht voor alle sociale huurwoningen. Dit geldt zowel voor nieuwe verhuringen als voor woningen die al in verhuur zijn. Als een verhuurder niet akkoord gaat met de nieuwe marktwaarde, kan hij in samenspraak met de VMSW een nieuwe marktwaarde bepalen die maximaal 10% afwijkt van de oorspronkelijk geschatte waarde.

 

Meer informatie lees je op de website http://woningkenmerken.vmsw.be (login verplicht)

 

Tekst: Niels Van Driessche, coördinator toewijzingen