DE VISIE VAN DE KOEPELORGANISATIES

 

Op weg naar Woonmaatschappijen

 

Tegen 1 januari 2023 moeten sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor per werkingsgebied vormen: de woonmaatschappij. Een grote uitdaging. Hoe kijken de koepelorganisaties VVH/VLEM, HUURpunt en VVSG naar dit traject?  

 

Dat de woonmaatschappijen de voorbije maanden hoog op de agenda van de koepelorganisaties stonden en er nog steeds staan, is een understatement. Onder andere via de stuurgroep die het traject op Vlaams niveau vormgeeft, geven ze hun sector een stem in de vorming van de woonmaatschappijen. 

Toch vonden Björn Mallants, directeur van VVH/VLEM, Eric Vos, directeur van HUURpunt, en Joris Deleenheer, stafmedewerker Wonen bij VVSG, tijd voor een interview. We zijn benieuwd naar hun visie op dit heel belangrijke, maar ook complexe traject waar onze sector voor staat. 

 

Hoe staat u tegenover de politieke beslissing om woonmaatschappijen te vormen? 

 

Eric Vos: “Voor ons moet de kwetsbare (kandidaat-)huurder altijd centraal staan. Dat is onze bestaansreden: mensen helpen met een acute woonnood en een laag inkomen. De woonmaatschappij moet het middel worden om dit doel te bereiken, ook al was het niet onze keuze om voor dit model te gaan.” 

 

Björn Mallants: “Het is inderdaad niet onze beslissing, maar we willen wel de positieve aspecten zien van grotere, slagkrachtigere organisaties, zeker voor onze klanten.” 

 

Joris Deleenheer: “De woonmaatschappij biedt kansen om nog efficiënter en effectiever samen te werken aan een lokaal sociaal woonbeleid. Hierin zien we een grotere rol voor lokale besturen, dankzij het uitgebreide publieke aandeelhouderschap.” 

 

Welke knelpunten zijn er? 

 

Eric: “Heel deze beweging brengt extra werk mee, waarbij we onze core business – uitbouw patrimonium, huurbegeleiding, … – niet mogen vergeten. Zo’n interne focus kan een valkuil zijn in deze eerste periode.” 

 

Björn: “Op dit moment is er veel onduidelijk, wat het complexe proces niet vergemakkelijkt. Daarbij is de timing – 1 januari 2023 – zeer strak. Doordat we pas in september 2020, bijna een jaar na het regeerakkoord, concrete krijtlijnen kregen, ging er jammer genoeg al tijd verloren.” 

 

Joris: “Ook rond de werkingsgebieden is nog niet alles duidelijk. Tijdens ons webinar met 300 deelnemers waren er nog tal van vragen.  Toch zien we dat op veel plaatsen de gesprekken al gestart zijn, op initiatief van het lokale bestuur of de SHM’s en SVK’s in die regio.”  

 

 

Portretfoto van Eric Vos

 

 

“Voor ons moet de kwetsbare (kandidaat-)huurder altijd centraal staan. De woonmaatschappij moet het middel worden om dit doel te bereiken.”
Eric Vos

 

 

Björn: “Ondertussen loopt ook het traject naar een eengemaakt toewijzingssysteem. Ons lijkt het logisch dat de toekomstige woonmaatschappij met één huurprijsberekening werkt in dit eengemaakte toewijzingssysteem, maar dit is nog niet voorzien. Toch is er nog altijd een verschil in huurprijs tussen SHM’s en SVK’s, zelfs met de huursubsidie. Het is aan de Vlaamse Regering om hierin een standpunt in te nemen waarbij we een financieel haalbaar model voor de woonmaatschappij vragen.”  

 

Eric: “We moeten vermijden dat kandidaten van de woonmaatschappij een ingehuurde (voormalige SVK-)woning weigeren omdat de huurprijs hoger is of onvoldoende woonzekerheid biedt omdat het huurcontract met de private eigenaar bijna afloopt. Woonzekerheid en huurprijsbepaling moeten voor alle huurders gelijk zijn, om bij kandidaat-huurders geen onzekerheid te creëren.”  

 

Björn: “Gronden en patrimonium herschikken, zal ook geen gemakkelijke oefening zijn. Uiteindelijk gaat het nog altijd over eigendom van autonome vennootschappen met aandeelhouders. Opnieuw is hier de timing van de overgangsmaatregelen (5 jaar) zeer strak. Daarnaast is het de vraag of lokale besturen op eigen initiatief hun patrimonium zullen overdragen en hoe het traject met de koopsector zich verder ontvouwt.”  

 

Eric: “Door de nieuwe werkingsgebieden en de mogelijke herverdeling van de bestaande SVK’s en SHM’s behoeden we ons voor een verlies van expertise. Je kan één huurbegeleider nu eenmaal niet in twee woonmaatschappijen voltijds laten werken. Zeker nu we voor een ander toewijssysteem staan, moeten sterke, slagkrachtige woonmaatschappijen ontstaan waar alle expertise aanwezig is.”  

 

Björn: “Sowieso is het personeel een enorm belangrijke bekommernis.  Ook dit is een complexe puzzel met twee verschillende paritaire comités, andere voorwaarden, … waarbij we tot één statuut moeten komen.” 

 

VVH/VLEM en HUURpunt zijn de werkgeversorganisaties in de sector. Wat betekent de woonmaatschappij voor de personeelsleden?  

 

Björn: “Vanuit onze rol als werkgevers moeten we het engagement aangaan om iedereen aan boord te houden. Dit traject is geen besparingsoperatie. De beschikbare middelen moeten in onze sector blijven, alleen komen onze deelsectoren nu samen om sterker te worden. We zijn daarom met de twee koepels al volop gestart met een werkgroep personeel om te kijken hoe we tot één statuut kunnen komen. Ook de vakbonden willen we hierbij op korte termijn betrekken.”  

 

Eric: “We hebben iedereen nodig om in deze overgangsfase de dienstverlening te garanderen, om de nieuwe organisaties te vormen en om finaal stevige woonmaatschappijen te zijn. Het is daarom onze absolute prioriteit om onze geëngageerde medewerkers te behouden. Zij zijn ons belangrijkste kapitaal om onze doelstellingen te realiseren.”  

 

Welke opportuniteiten biedt de woonmaatschappij?  

 

Björn: “Een centrale woonorganisatie in een grotere regio moet de eenduidigheid en transparantie voor al onze klanten verhogen. Ik denk hierbij bijvoorbeeld aan de kandidaat-huurders die zich nu soms in zeven of acht organisaties kunnen inschrijven.” 

 

Eric: “Ook voor de gemeentes zal er meer eenduidigheid zijn. Een duidelijkere één-op-één relatie tussen de nieuwe woonactor en een pool van gemeentes kan de betrokkenheid van lokale besturen verhogen. Het geeft de kans om op niveau van het werkingsgebied een impactvol sociaal woonbeleid te voeren en op dat niveau een toewijsbeleid uit te tekenen, wat opnieuw meer duidelijkheid aan kandidaat-huurders biedt.”

 

 

Portretfoto van Björn Mallants

 

 

“Het personeel is een enorm belangrijke bekommernis. Vanuit onze rol als werkgevers moeten we het engagement aangaan om iedereen aan boord te houden.”
Björn Mallants

 

 

Joris: “Daarbij kunnen we die regionale uitwerking ruimer zien dan alleen maar sociaal wonen en afstemming zoeken met andere beleidsdomeinen die bovenlokale impact hebben zoals welzijn, dak- en thuisloosheid, … De afbakening van die werkingsgebieden biedt dus mogelijkheden om het lokale sociaal woonbeleid te laten sporen met andere intergemeentelijke samenwerkingen. Natuurlijk is het belangrijk dat het lokale ankerpunt blijft: elke gemeente in de woonmaatschappij moet accenten kunnen leggen binnen het grotere regionale kader.”  

 

Eric: “Via de woonmaatschappij komt bovendien kennis rond projectontwikkeling, de private huurmarkt, huurbegeleiding, … samen. Deze complementariteit van beide organisaties samenbrengen, moet leiden tot een sterkere organisatie met meer expertise.”  

 

Björn: “Vanuit die slagkrachtigere organisaties kunnen we, samen met het beleid, nog meer inzetten op de maximale ontzorging van ons doelpubliek. We moeten maximaal inzetten op automatische rechtentoekenning en de verdere digitalisering van onze sector, waardoor klanten alleen nog bij uitzondering naar de balie moeten komen. Hoe meer administratie automatisch digitaal verloopt, hoe meer tijd er vrijkomt om zonder digitale kennis maximaal te ondersteunen.”  

 

Joris: “We kunnen natuurlijk niet verwachten dat al deze opportuniteiten meteen in 2023 zichtbaar zijn. De knelpunten zijn er vandaag, de kansen zullen we samen op langere termijn moeten waarmaken.”  

 

Welke begeleiding verwacht u van de Vlaamse overheid?  

 

Eric: “De VMSW en Wonen- Vlaanderen moeten dit traject mee faciliteren en ondersteunen. Om alle (juridische) knelpunten te ontwarren, rekenen we erop dat ze voldoende expertise beschikbaar stellen.”  

 

Björn: “Naast ondersteuning verwachten we vooral voldoende financiële middelen om dit traject te kunnen realiseren en om in de toekomst onze doelstellingen te kunnen waarmaken.”  

 

 

Portretfoto van Joris Deleenheer

 

 

“Lokale besturen kunnen het werkingsgebied laten sporen met andere intergemeentelijke samenwerkingen om de slagkracht van woonmaatschappijen te vergroten.”
Joris Deleenheer

 

 

Joris: “Het is een oefening die de Vlaamse Regering startte, dus we hopen inderdaad dat ze de kosten die daarbij komen draagt.”  

 

Tot slot: Hoe ziet de ideale woonmaatschappij eruit? 

 

Joris: “Als een woonmaatschappij die in haar werkingsgebied alle woonbehoeftigen aan een betaalbare, kwaliteitsvolle woning met zwakkere doelgroepen of klanten voldoende woonzekerheid en begeleiding kan helpen. Dat blijft immers de absolute doelstelling. En, als dit nog meer dan vandaag kan gebeuren via een intensieve samenwerking met de lokale besturen, zodat we samen een lokaal sociaal woonbeleid kunnen vormgeven volgens de noden die er in dat werkingsgebied zijn.”  

 

Eric: “De woonmaatschappij is geslaagd als het een positief verhaal is voor onze klanten en geëngageerde personeelsleden. De ideale woonmaatschappij neemt bovendien een belangrijke rol op rond maatschappelijke thema’s zoals duurzaamheid, energietransitie, het heropwaarderen van stedelijk weefsel, welzijn, … ”  

 

Bjorn: “Als een efficiënte en effectieve organisatie, gedragen bij alle stakeholders met een professionele dienstverlening aan haar doelpubliek. Daarbij hopen we dat we de perceptie op onze sector kunnen keren en het imago van sociaal wonen alleen maar kunnen verbeteren. Want, hoe beter het imago, hoe positiever de maatschappij tegenover investeringen staat, wat nog meer sociaal wonen mogelijk kan maken.”   

 

Meer informatie? 


De VMSW heeft een extranet over woonmaatschappijen (inloggen nodig) met informatie over het traject en de ondersteuning en een lijst veelgestelde vragen. 

Met vragen kan je terecht op woonmaatschappij@vmsw.be  

 

Tekst: Dien Van Dyck, deskundige huren en verhuren, en Tine Hendrickx, woordvoerder 
Foto’s: Els Matthysen (VVH), Bert De Deken en VVSG