Op pad met een woningcontroleur

Erwin Mertens is woningcontroleur bij Wonen-Vlaanderen. Woningcontroleurs gaan na of woningen voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen (VCW). Zo’n controle of conformiteitsonderzoek is verplicht in een aantal wettelijk bepaalde situaties. Benieuwd wat zo’n controle inhoudt en hoe de procedure verloopt? Woonwoord ging een voormiddag met Erwin op pad.

Erwin: “Ik ben verantwoordelijk voor het oostelijke deel van de provincie Vlaams-Brabant, van Vilvoorde tot Sint-Genesius-Rode. Ik leg dus heel wat kilometers af met de wagen. Door die langere afstanden en bijhorende files, wissel ik een volledige dag controles af met een dag administratief werk. Dat doe ik thuis, of in niet-coronatijden op kantoor in Leuven.”

Erwin Mertens aan zijn computer op kantoor

7 uur

“Ik start mijn dag met het overlopen van mijn e-mails en de nieuwe taken in onze online toepassing VLOK (Vlaams Loket Woningkwaliteit). Zo ontvang ik de aanvragen voor een woningcontrole. Op basis van de deadlines van de controles en de ligging van de woningen, maak ik een zo efficiënt mogelijke planning.”

9.15 uur

Wanneer de belangrijkste ochtendfiles opgelost zijn, vertrek ik naar mijn eerste afspraken: twee controles van woningen van een sociaal verhuurkantoor (SVK). Ik heb om 10 uur afgesproken aan de eerste woning met de medewerker van het SVK. SVK-woningen worden gecontroleerd op het moment dat ze voor de eerste keer worden ingehuurd en wanneer hun conformiteitsattest vervalt. Zo’n attest is een door de burgemeester ondertekend document dat aantoont dat een woning voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen, zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen. Het attest is tien jaar geldig.”

Woningcontroleur neemt notities aan de voorzijde van de woning Woningcontroleur in de trappenhal van de woning Woningcontroleur meet de woonkamer van een woning in Ternat Woningcontroleur neemt aantekeningen aan de elektriciteitskast

10 uur

“Ik kom aan bij de eerste woning en start onmiddellijk met de buitenzijde te bekijken en te fotograferen. Ik noteer onder andere of de ramen dubbele beglazing hebben. Binnen bekijk ik iedere ruimte, neem ik foto’s en voer ik opmetingen uit. Op basis van de nettovloeroppervlakte en het aantal woonlokalen wordt de bezettingsnorm van de woning bepaald. De bezettingsnorm is het maximaal aantal bewoners dat toegelaten is.”

“Ik breng in kaart of de woning bepaalde gebreken vertoont. Is de elektrische installatie veilig? Zijn de gastoestellen veilig aangesloten op de gasleiding? Ik bekijk ook of er voldoende rookmelders aanwezig zijn, of de trap veilig is, of er voldoende verlichting en verluchting is in iedere kamer, enzovoort.”

“De gebreken die we vaststellen tijdens een conformiteitsonderzoek kan je indelen in drie categorieën. Een klein gebrek is een gebrek van categorie 1 en heeft geen onmiddellijk gevolg. Een gebrek van categorie 2 is een ernstig gebrek dat de levensomstandigheden van de bewoner negatief beïnvloedt en leidt tot een ongeschiktheid. Een gebrek van categorie 3 is een gebrek dat een direct gevaar inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners en leidt naast een ongeschiktheid ook tot een onbewoonbaarheid.”

“Jammer genoeg vertoont de woning die we bezoeken heel wat ernstige gebreken: de stopcontacten hangen uit de muur, de elektrische installatie is niet veilig en de trap is veel te steil. Dit zijn gebreken die een direct gevaar vormen voor de bewoners, wat betekent dat de woning onbewoonbaar is. In dit geval was het SVK al op de hoogte van de problemen. De medewerker zal op basis van het technische verslag contact opnemen met de verhuurder om te bekijken of hij bereid is de nodige renovatiewerken uit te voeren. Is dat niet het geval, dan wordt de woning niet langer ingehuurd.”

Woningcontroleur aan de voorzijde van een woning in Wambeek Woningcontroleur meet de hoogte van een kamer Woningcontroleur meet de breedte van een kamer

10.45 uur

“We nemen de wagen naar een volgende woning van het SVK, twee kilometer verderop. Het gaat om een woning die het SVK wil inhuren. Het contrast met de vorige woning kan niet groter zijn: ik kom terecht in een aangenaam huis met veel licht en ruimte, vlak onder de pittoreske kerktoren. Ook hier bekijk ik alles in detail: er ontbreekt een valbeveiliging bij een van de ramen en de kamers op de eerste verdieping zijn te laag om mee te kunnen tellen voor de berekening van de bezettingsnorm. Woonlokalen moeten minstens 2,20 m hoog zijn om mee te tellen als bewoonbare oppervlakte. Gelukkig zijn er nog twee ruime, hoge zolderkamers die dat compenseren.”

Woningcontroleur bekijkt de woonkamer Woningcontroleur bergt zijn tas en notities op in de koffer van zijn wagen

11.30 uur

We zwaaien Erwin uit. Vandaag zal hij nog twee woningcontroles uitvoeren. Hij controleert niet alleen SVKwoningen. Ook wanneer een huurder een tegemoetkoming in de huurprijs aanvraagt, moet de nieuwe woning voldoen aan de minimale woningkwaliteitsnormen en vindt er een conformiteitsonderzoek plaats. Daarnaast stellen controleurs zoals Erwin een technisch verslag op na het conformiteitsonderzoek voor een ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring.

Dat gebeurt na een klacht van een huurder. Een gemeentelijk ambtenaar voert dan vaak een vooronderzoek uit. Wanneer blijkt dat de klacht terecht is, voert een woningcontroleur van Wonen-Vlaanderen het conformiteitsonderzoek uit, tenzij de gemeente vrijgesteld is van de voorafgaande adviesverplichting. De gewestelijk ambtenaar geeft een advies aan de burgemeester, die de uiteindelijke beslissing neemt over de eventuele ongeschikt- en onbewoonbaarverklaring. Vooraleer de burgemeester die beslissing neemt, respecteert hij de hoorplicht van de verschillende betrokken partijen.

Om ieders privacy te respecteren, koos Erwin er bewust voor om ons mee te nemen naar de controle van twee SVK-woningen. Bij zo’n controle zijn geen huurders betrokken.

Tekst: Elsie Luppens, business owner
Foto's: Jan Loeman

Het verschil tussen een wooninspectie en een woningcontrole?

Ook de Vlaamse Wooninspectie maakt deel uit van het agentschap Wonen- Vlaanderen. De wooninspecteurs treden enkel op bij strafrechtelijke procedures. Die starten op wanneer woningen verder verhuurd worden ondanks zeer ernstige kwaliteitsproblemen (krotverhuur).

Bij een wooninspectiedossier controleert een wooninspecteur de woning samen met een woningcontroleur. De controleur maakt dan een technisch verslag op, waar de wooninspecteur zich op baseert om een proces-verbaal en eventueel een herstelvordering op te maken. In die herstelvordering vraagt de wooninspecteur het herstel van de gebreken, eventueel een herbestemming of zelfs de sloop van het pand. Daarna worden de herstelvordering en het technische verslag overgemaakt aan het parket.

Wanneer het parket een dagvaarding besluit, kan dat leiden tot een veroordeling van de verhuurder. Hij riskeert een geldboete en/of gevangenisstraf en de verplichting om de woning binnen een bepaalde tijd aan te passen.