TRAJECT RICHTING WOONMAATSCHAPPIJEN
Eén coherente woonpartner per gemeente
Tegen 1 januari 2023 moeten sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor per werkingsgebied vormen. Dat traject is erg complex en vraagt juridisch en menselijk maatwerk. Tijd voor een stand van zaken, nu de 42 werkingsgebieden gekend zijn.
Op 4 februari 2022 legde de Vlaamse Regering de 42 werkingsgebieden voor de toekomstige woonmaatschappijen vast. Per werkingsgebied wordt er één woonmaatschappij erkend. De huidige 134 SHM’s en SVK’s moeten zich dus omvormen tot 42 woonmaatschappijen.
Dat is geen sinecure: veel oplossingen berusten op specifiek maatwerk. Daarom ondersteunt de VMSW via een specifiek team de verschillende SHM’s en SVK’s. Luc de Smedt, ex-directeur van de Brugse Maatschappij voor Huisvesting, coördineert dit team en ondersteunt zo zijn vroegere collega- SHM’s en -SVK’s bij die omvorming. We interviewen hem over het traject naar 42 woonmaatschappijen.
Wat houdt de omvorming juist in?
Luc: “De huidige overlapping van werkingsgebieden verdwijnt. Een woonmaatschappij kan voortaan namelijk enkel actief zijn in één werkingsgebied, die uit één of meerdere gemeentes bestaat. In dat werkingsgebied bundelt ze alle activiteiten van de plaatselijke SHM’s en SVK’s tot één aanspreekpunt. Zo is de woonmaatschappij daar dus de unieke speler voor sociaal wonen.”
Wat zijn de deadlines?
“De omvorming moet rond zijn op 31 december, want dan eindigt de erkenning van de SHM’s. Bij de SVK’s valt die deadline pas op 30 juni 2023. Vanaf dan zullen er dus 42 woonmaatschappijen actief zijn in Vlaanderen. De deadline voor de omvorming nadert snel en de sector geeft dat zelf ook aan. SHM’s kunnen daarom vragen om hun erkenning tijdelijk te verlengen tot 30 juni 2023, als ze via een stappenplan kunnen aantonen dat ze tegen die datum alsnog een woonmaatschappij zullen vormen. De VMSW en Wonen-Vlaanderen communiceerden recent de procedure waarmee ze die tijdelijke verlenging kunnen aanvragen. Jammer genoeg laat het decreet niet toe die verlenging automatisch te geven.”
Hoe vormen SHM’s en SVK’s zich effectief om tot woonmaatschappij?
“De SHM die zelf woonmaatschappij wordt, moet zijn statuten wijzigen. Daarin wordt onder andere een verruiming van het maatschappelijk doel opgenomen, omdat de woonmaatschappij ook verhuuractiviteiten moet uitoefenen. Daarnaast dient ze een erkenningsaanvraag als woonmaatschappij in. Ook daar schieten we de SHM’s en SVK’s te hulp. We gaan de financiële planningen van de verschillende betrokken actoren helpen samenvoegen en aangeven waarvoor ze kunnen verwijzen naar bestaande documenten, zoals visitatierapporten of inspectierapporten van de globale onderzoeken of GLOBO’s.”
“Voor of na de omvorming tot woonmaatschappij moet de SHM de activiteiten van de andere SHM’s en SVK’s binnen het werkingsgebied integreren. Voor de SHM’s verloopt dat via een fusie, splitsing of individuele overdracht van eigendomstitels, personeel en vermogensbestanddelen. De SVK-werking integreren kan via een overdracht van algemeenheid of bedrijfstak of door overname van individuele contracten. Hier gaat uiteraard veel aandacht uit naar het personeel. Ten slotte moet de woonmaatschappij de activiteiten afsplitsen in gemeenten die niet langer tot het werkingsgebied behoren, via splitsing of verkoop. En dat ten laatste tegen eind 2027.”
“We willen op maat van elke omvorming werken.”
Luc de Smedt, coördinator woonmaatschappijen bij de VMSW
Wat was de volgende stap na het bekendmaken van de werkingsgebieden?
“Dan lag het initiatief voor de effectieve vorming van de woonmaatschappij in elk gebied bij de SHM’s en SVK’s. Zij ontwerpen in gezamenlijk overleg een stappenplan waarin wordt afgesproken welke SHM het juridische vehikel wordt van waaruit de woonmaatschappij wordt opgebouwd. Doorgaans vertrekken ze van de SHM met het grootste patrimonium binnen het werkingsgebied, om het aantal overdrachten van onroerende goederen te beperken en kosten te drukken. Lukt dat niet? Dan moedigen we de lokale besturen aan hen een duwtje in de rug te geven.”
“We beseffen heel goed dat dit een grote en complexe operatie is, waarbij de SHM’s en SVK’s op heel wat drempels en zelfs frustraties stoten. Naast onze generieke ondersteuning zoals het draaiboek, de raamovereenkomst adviesverlening en organisatieontwikkeling, en de communicatiecampagne, hebben we nu binnen de VMSW een specifiek team in het leven geroepen om alle actoren te ondersteunen. We willen op maat van elke omvorming werken en voldoende aandacht schenken aan elke individuele situatie. Want zo komen we tot de best mogelijke oplossing. We willen samen dit traject tot een goed einde brengen, voor de woonmaatschappijen zelf, maar ook – en vooral – voor hun klanten, de sociale (kandidaat-)huurders.”
Hoe verloopt de omvorming bij Woonmaatschappij IJzer en Zee in de praktijk? Directeur Alexandre Giele vertelt hoe zijn SHM Woonmaatschappij IJzer en Zee aan de slag ging met de vorming van de toekomstige woonmaatschappij.
Alexander Giele, directeur SHM Woonmaatschappij IJzer en Zee
Wat was de eerste stap die jullie namen na de bekendmaking van de werkingsgebieden?
Alexander: “Onze situatie was van meet af aan vrij uniek. Wij wisten op voorhand welk werkingsgebied we zouden krijgen, omdat dat perfect binnen de referentieregio viel. Vandaag zijn wij werkzaam in elf gemeenten, waarvan er maar één buiten de referentieregio lag.”
“Tot op vandaag waren wij bezig met het organisatorische deel. In december hielden wij onze eerste stuurgroepvergadering. Om een objectieve kijk op de zaak te krijgen, lieten we ons daarbij begeleiden door een externe consultant. We beslisten dat er een integratie van het personeel van het SVK moest komen. Daarnaast moesten we een 60-tal woningen afstaan en kregen we er een 700-tal bij van SHM’s en een 300-tal van OCMW’s en gemeenten. Bovendien werkten we een eerste traject uit en bepaalden we de missie, visie en waarden van de toekomstige woonmaatschappij. We bekeken ook de staf en het beleid en maakten een toekomstig personeelsorganogram.”
Hoe gingen jullie in gesprek met toekomstige partners?
“In 2007 fuseerden drie SHM’s om de woonmaatschappij van vandaag te vormen. Wij hebben enkel lokale besturen in onze raad van bestuur, waarbij elke gemeente één afvaardiging heeft. In die zin zaten we al voor op wat er gevraagd wordt.”
Wat zijn de grootste aandachtspunten in de aanloop naar de woonmaatschappij?
“Vanaf de start behandelden wij het SVK als een gelijkwaardige partner. Daarom heerste er enthousiasme bij beide personeelsploegen. We hielden verschillende teamvergaderingen om te bespreken waar we stonden in het traject en zorgden ervoor dat de informatie naar zowel onze SHM als het SVK dezelfde was.”
Hoe zal de toekomstige woonmaatschappij eruitzien?
“Begin februari hebben we los van de huidige functies een streeforganogram voorgesteld. Onze toekomstige woonmaatschappij telt vier kerndiensten: projectontwikkeling, technische dienst, verkoop en verhuur en een sociale dienst. Daarnaast komt er een vijfde overkoepelende dienst. Per dienst schreven we een functieomschrijving uit, rekening houdende met alle taken uit bestaande functieomschrijvingen.”
“Op 18 maart gaven we een toelichting over het personeelsorganogram aan alle personeelsleden van zowel onze SHM als het SVK. De week nadien hielden we een individueel loopbaangesprek met elk personeelslid om te bekijken welke toekomstige functie hem of haar zou liggen. Na de gesprekken hebben we de personeelspuzzel vrij snel kunnen leggen. Aan 99% van wat de medewerkers vroegen, konden we tegemoetkomen.”
“Momenteel leggen we de laatste hand aan het personeels- en organisatorisch beleid. In een volgende stap zitten we samen met de revisor en notaris om te focussen op het juridische en financiële aspect.”
Meer informatie?
Bekijk onze webpagina. Daar kan je je ook inschrijven voor de nieuwsbrief woonmaatschappijen.
De helpdesk bereik je via woonmaatschappij@vmsw.be
Tekst: Niko Baekelandt, projectverantwoordelijke architectuur en Dien Van Dyck, deskundige huren en verhuren
Foto's: Els Matthysen (VVH) en Woonmaatschappij IJzer en Zee