GETUIGENIS UIT ANTWERPEN

 

“Leegstandsbeheer gaat over ontzorgen”

 

Een gebouwencomplex laten leegstaan brengt vaak een heleboel zorgen met zich mee. SHM Woonhaven schakelt daar een leegstandsbeheerder voor in. Guy Verstraelen, Omar El Ouaâmari en Cathérine Lammineur leggen uit hoe dat werkt. 

 

Guy en Omar zijn technisch expert klantenbeheerders en Cathérine is juriste. Ze vertellen als ervaringsdeskundigen over het specifieke karakter van leegstandsbeheer.

 

 

Cathérine Lammineur, Guy Verstraelen en Omar El Ouaâmari in de gang van een woning met achter hen een stenen trap.

Cathérine Lammineur, Guy Verstraelen en Omar El Ouaâmari

 

 

Timing is essentieel

 

Cathérine: “SHM Woonhaven maakt gebruik van leegstandsbeheer bij gebouwen die leegstaan in afwachting van hun effectieve verkoop, sloop of renovatie.”

 

Guy: “Meestal staan ze leeg door onvoorziene omstandigheden. Dan moeten Omar en ik kort op de bal spelen, want timing is hier van essentieel belang.”

 

Omar: “Als je een gebouw in leegstandsbeheer geeft, zorg je ervoor dat het niet verlaten blijft staan, want dat is niet goed voor de buurt. Je kan dat doen op verschillende manieren. Zo stelt Woonhaven gebouwen die wachten op hun afbraak ter beschikking van de brandweer en de politie. Die gebruiken ze voor interventie-oefeningen. Verder kan je de gebouwen ook als atelier verhuren aan kunstenaars.”

 

Cathérine: “Woonhaven werkt vooral samen met private leegstandsbeheerders die door Vlaanderen erkend zijn, zoals Prevenda, Homy Rentals en Interim Vastgoedbeheer. Op dit moment hebben we 354 woongelegenheden in leegstandsbeheer bij die drie.”

 

 

Bovenaanzicht op gebouwencomplex met gemeenschappelijke tuin.

 

 

“Vanaf dat woningen verhuurd worden door de leegstandsbeheerder, mag je als SHM geen werk meer hebben.”
Cathérine Lammineur, juriste bij SHM Woonhaven 

 

 

 

Technische controle

 

Guy: “Hoe dat in de praktijk werkt? Via de verhuiscoördinator krijgen Omar en ik een seintje dat een gebouw gaandeweg leeg zal komen te staan. We voeren dan onmiddellijk ter plaatse een technische controle uit. Daarbij willen we een EPCattest van 400 of lager verkrijgen en inschatten welk bedrag de private partner zal moeten investeren om een conformiteitsattest te behalen.”

 

Cathérine: “De woningen moeten conform zijn met de normen uit de Vlaamse Codex Wonen van 2021. Woonhaven is enkel verantwoordelijk voor de buitenschil van een gebouw. De private leegstandsbeheerder neemt de nodige kosten op zich om een conformiteitsattest te behalen. Die kosten recupereert hij door de woningen te verhuren.”

 

Omar: “En daarom mogen de appartementen die bewoond zullen worden, niet in al te slechte staat zijn. Gelukkig weten wij uit ervaring precies welke appartementen nog geschikt zijn voor leegstandsbeheer. Verkeren de woningen in een te slechte toestand? Dan is de kans groot dat we het gebouw afsluiten met metalen platen, zodat krakers en vandalen er niet meer in kunnen.” 

 

 

Advies van de buurtregisseur

 

Guy: “Nadat we onze goedkeuring hebben gegeven, nemen we contact op met de buurtregisseur van de stad Antwerpen. We overleggen dan over de vraag of de buurtbewoners leegstandsbeheer zien zitten. Meestal is dat wel het geval, omdat bewoonde gebouwen voor een groter veiligheidsgevoel zorgen.”

 

Cathérine: “We werken goed samen met Stad Antwerpen, omdat ze daar ook beseffen dat leegstandsbeheer overlast kan voorkomen. Woonhaven stelde trouwens samen met de stad een draaiboek leegstandsbeheer op.”

 

 

“Als leegstaande gebouwen voldoende bewoond worden, blijven krakers, vandalen en hangjongeren er weg.”
Omar El Ouaâmari, technisch expert klantenbeheerder bij SHM Woonhaven

 

 

Ontzorging

 

Cathérine: “Woonhaven startte in 2018 met leegstandsbeheer. We hebben met vallen en opstaan het vak geleerd. Als SHM begin je met leegstandsbeheer omdat je de zorg voor een leegstaand gebouw wil doorschuiven naar een commerciële partner. In principe mag je als SHM geen werk meer hebben aan de woningen vanaf dat ze verhuurd worden door de leegstandsbeheerder. Ontzorging is dus een sleutelwoord in dit alles.”

 

Omar: “Als de woningen opgeknapt zijn en ze een conformiteitsattest behalen, kunnen ze verhuurd worden.  Vroeger werd daarmee gewacht tot de laatste sociale huurder het pand verlaten had. Nu kunnen die termijnen overlappen.”

 

Guy: “Klopt. Dat doen we bewust omdat sociale huurders niet graag blijven wonen in een zo goed als leegstaand gebouw. Want dat is best akelig. Daarom is er nu een mix van sociale huurders die zullen vertrekken en van bezetters die toekomen. Dat vraagt goede communicatie met de sociale huurders. Als SHM moet je uitleggen waarom ze moeten verhuizen, terwijl er toch nog andere huurders in het gebouw komen. Je verklaart best dat die nieuwe huurders ook huurlasten betalen, voor de lift en andere gemeenschappelijke voorzieningen.”

 

Omar: “En over de lift gesproken: die leggen we stil op het moment dat de laatste sociale huurder het pand verlaten heeft. Dat betekent dat leegstandsbeheer enkel gebruik maakt van lager gelegen woongelegenheden in een hoogbouw. Het is niet de bedoeling om een leegstaand appartementsgebouw volledig te bezetten, maar wel om het voldoende te laten bewonen zodat krakers, vandalen en hangjongeren er wegblijven.”

 

 

Drie personen voor een appartementsgebouw.

V.l.n.r. Victor, Nisse en Patricio. Victor is directeur bij Interim Vastgoedbeheer. Nisse en Patricio zijn er huurbegeleiders. 

 

 

Voorbeeld uit Deurne

 

Cathérine: “In Deurne hebben we een gebouw met een 65-tal appartementen die beheerd en verhuurd worden door Interim Vastgoedbeheer.”

 

Guy: “Het gebouw heeft een mooie en goed verzorgde binnentuin waar de bewoners samenkomen en waar Interim Vastgoedbeheer activiteiten organiseert. Dat zijn meestal informatieve bijeenkomsten, maar soms houden ze er een feestje.”

 

Omar: ”De bezetters zijn er tijdens de coronapandemie komen wonen. We hebben toen alles op een maand tijd rondgekregen. Dat is ongewoon vlot. Het gebouw in Deurne zal wellicht meer dan vijf jaar verhuurd worden door Interim Vastgoedbeheer, wat langer dan gewoonlijk is.”

 

Guy: “Interim Vastgoedbeheer werkt in Deurne met twee huurbegeleiders, Nisse en Patricio. Ze hebben zelf gehuurd bij een vastgoedbeheerder en weten dus zeer goed wat huurders belangrijk vinden. Ze komen om de drie weken langs en treden op als een sociale dienst van een SHM: ze zijn dienstverlenend voor de huurders, maar hun bezoek is ook een controle, als een wederzijdse dienst aan de SHM.” 

 

 

Tekst: Gerd De Keyser, coördinator wonen-welzijn

Foto's: Joost Joossen 

Bezetters aan het woord

Huurders in leegstandsbeheer zijn meestal jonge mensen die niet genoeg geld hebben om op de private huurmarkt te huren. Zij kiezen voor dit goedkoper alternatief tot ze wat geld bij elkaar gespaard hebben. We spraken met huurders Marie en Thomas

 

Voorbeeld van interieur van een bezette woning

 

Voor Thomas is het gemeenschappelijk aspect aanlokkelijk. Zijn eerste vraag was of hij zijn tuintafel in de gemeenschappelijke tuin mocht plaatsen, om zo kennis te maken met de andere bewoners. Interim Vastgoedbeheer moedigt zulke zaken aan, want in leegstandsbeheer is gemeenschapszin belangrijk.

 

Portretfoto van bezetter Thomas in een zetel.

 

Marie huurt al 15 jaar woningen in leeg- standsbeheer. Zij woonde lang in het Brusselse en is nu naar Antwerpen verhuisd. Ze houdt ervan om iets wat als onbewoonbaar beschouwd wordt, toch gezellig en smaakvol in te richten. Ook het gemeenschappelijke aspect trekt haar aan. Mensen die huren in leegstandsbeheer zijn meer solidair met elkaar en dat vindt ze fijn. 

 

Portretfoto van bezetter Marie in de gang van haar woning.