FS3-SIMULATIETABEL - TEGEMOETKOMEN AAN STERKE STIJGING VAN BOUWKOSTEN 

 

Nieuwe prijsplafonds om sociaal wonen te financieren   

 

De financiering van sociale huurprojecten werkt met prijsplafonds. Die worden berekend op maat van elk project via de zogeheten simulatietabel. Bouwen werd de laatste jaren flink duurder, het was dus hoog tijd voor een nieuwe update. 

 

De prijsplafonds zijn gekoppeld aan het financieringssysteem FS3 voor bouwprojecten. Wanneer een project bij gunning duurder uitvalt dan het plafond, zal een SHM het overschrijdende gedeelte met eigen middelen of een marktconforme lening moeten financieren; tot 100% kan zij genieten van een gesubsidieerde -1%-lening. De laatste update van de FS3-simulatietabel 2013 dateert inmiddels van 2017 met onder andere nieuwe prijsforfaits voor PV-panelen, warmtepompen en autodelen. 

 

De simulatietabel wordt elk half jaar geïndexeerd en volgt daarbij de prijsevolutie zoals bepaald door de Associatie van Belgische Experten of de ABEX. Van januari 2013 tot nu steeg de VMSW-index met bijna 25%. Daarnaast zijn de plafonds de voorbije vijf jaar zwaar onder druk komen te staan. In die mate zelfs dat de gemiddelde conformiteit bij gunning voor het eerst boven de 100% uitkwam. Daarbij steeg de gemiddelde bouwkost per woning of appartement tot boven de 160.000 euro, exclusief btw en studiekosten.  

 

 

Grafiek die de evolutie van de bouwkost per woning toont

Evolutie bouwkost per woning

 

 

Die stijging van de bouwkost ontstond mee door evoluties in de bouw: we bouwen meer luchtdicht, isoleren en ventileren beter, verwarmen vaker op andere manieren, voorzien in hernieuwbare energie, zoals PV-panelen op het dak, ... Daarbovenop merken we nu de impact van de coronapandemie, de hoge energieprijzen en problemen met voorradigheid van sommige bouwmaterialen. 

 

 

“De prijsplafonds kwamen de laatste vijf jaar zwaar onder druk te staan.”

 

 

Wat wijzigt er en wat is nieuw? 

 

Een representatieve staal aan gegunde projecten tussen 2017 en 2021 werd tegen het licht gehouden om na te gaan waar de overschrijdingen zich het sterkst situeren. 

 

De overschrijdingen van de prijsplafonds deden zich in alle regio’s voor, bij zowel grote als kleine appartementen en huizen. Daarom werden alle prijzen per vierkante meter verhoogd met 60 euro. Omdat woningen bij eerste verhuring wettelijk al geschilderd moeten zijn, rekenen we hierbovenop nog eens 42 euro per m2 voor schilderwerken. Voor een woning van 100 m2 betekent dit 4.200 euro extra voor de schilderwerken. 

 

Ook de getrapte verhogingspercentages voor invulbouw verhogen van respectievelijk 3-5-7% tot 6-8-10%. Nieuw is dat binnengebieden waar de woningen niet direct grenzen aan bestaande gebouwen, nu ook als invulbouw kunnen worden beschouwd. De verhogingspercentages voor projecten in de 13 centrumsteden en het werkgebied van Vlabinvest, verhogen van respectievelijk 7% en 2% tot 10% en 5%. 

 

Met de verwachte toename aan warmtepompinstallaties worden de forfaits opgesplitst tussen lucht-water, bodem-water of water-water. Die laatste twee leveren een hoger rendement op, maar vergen ook een hogere investering. 

 

 

“De index steeg van 2013 tot 2022 met 24,3%.”

 

 

Nieuwe simulatietabel 

 

De simulatietabel 2017 liet de opname van collectieve ruimtes al toe. Nu kunnen ook kamerwoningen worden ingebracht. Voor zulke woningen werd een nieuw ontwerpkader met oppervlaktenormen gecreëerd, met aanduidingen als type 5/5 (vijf kamers voor vijf personen), type 6/6, enzovoort. 

 

De nieuwe simulatietabel zal tien dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad gelden. Om tegemoet te komen aan de voorbije en huidige hoge aanbestedingsconjunctuur zullen alvast tot einde 2022 overschrijdingen tot 7% boven deze nieuwe prijsplafonds worden toegestaan. 

 

Met terugwerkende kracht voor de voorbije periode vanaf 1 mei 2021 wordt het plafond van de huidige tabel 2017 uitzonderlijk opgetrokken met 15%. De minister kan zelf bepalen wanneer deze tijdelijke uitzonderingsmaatregel wordt aangepast of stopgezet.  

 

 

Illustratieve infografiek van bouwmaterialen

 

Meer informatie?  

 

QR-code naar meer info over de nieuwe prijsplafonds

 

Tekst: Wouter Bosmans, deskundige energie en bouwtechniek