VOOR & NA 

 

Circulair BENOveren aan het Hoogbouwplein in Zelzate  

 

In mei werd aan het Hoogbouwplein in Zelzate een fris gerenoveerd flatgebouw met 64 appartementen ingehuldigd. Huisvestingsmaatschappij CVBA Wonen uit Zelzate kocht het verouderde gebouw vijf jaar geleden over van de VMSW. Daarna vond in twee renovatiefasen een totale make-over plaats.  

 

Midden jaren 60 zorgde staalbedrijf Sidmar met een nieuwe fabriek langs het kanaal Gent-Terneuzen voor veel werkgelegenheid in Zelzate. Om voldoende huisvesting te voorzien werd de toenmalige Nationale Maatschappij voor Huisvesting (NMH) aangezet om de bouw van woningen op zich te nemen voor ‘het personeel van nieuwe of in expansie zijnde ondernemingen’. Met datzelfde doel bouwde de NMH destijds ook de Warandewijk in Wachtebeke.  

 

 

Toestand voor de renovatie.

 

 

Cascorenovatie 

 

Er was oorspronkelijk meer dan één woonblok gepland. Dat verklaart de wat eenzame en dwarse opstelling van het gebouw. Zestig jaar later was het aan totaalrenovatie of sloop toe. Als eigenaar nam de VMSW zelf het initiatief met de aanstelling van een multidisciplinair ontwerpteam, dat bestond uit OVAM, KPW architecten, VITO, VUB en KU Leuven. Omdat het Bijzondere Plan van Aanleg geen uitbreiding van de bouwzone toeliet, kwam de focus te liggen op een cascorenovatie.  

 

 

Aanpasbaarheid centraal 

 

Door de eerdere samenwerking van het team rond veranderingsgericht bouwen, ontstond de visie voor een circulaire aanpak. Sleutelwoorden daarbij zijn: hergebruik, intensivering, multifunctionaliteit en tijdelijkheid of aanpasbaarheid van ruimtegebruik. Voor dit project werd gekozen om aanpasbaarheid structureel in het uitvoeringsontwerp in te bouwen. 

 

Flexibele doorgangen in scheidingswanden tussen appartementen kunnen worden opengemaakt of afgesloten. Zo kunnen een appartement met twee slaapkamers en een appartement met een slaapkamer later getransformeerd worden tot een appartement met drie slaapkamers en een afzonderlijke studio. Beide appartementen kunnen ook samengevoegd worden tot een kangoeroewoning. Dat kan nuttig zijn voor een nieuw samengesteld gezin dat nood heeft aan een extra slaapkamer. Van de 64 appartementen werden er 16 flexibel opgevat en 28 aangepast voor mensen met een beperking. 

 

 

Toestand na de renovatie.

 

 

Flexibiliteit 

 

De gemeenschappelijke ruimte op de benedenverdieping werd herdacht tot een polyvalente collectieve woonruimte. De bewoners zullen kunnen participeren bij de invulling ervan. Dat helpt om de relatief kleine oppervlaktes in de appartementen zelf te compenseren. 

 

Samen met de inrichting van een betekenisvolle buitenruimte biedt dit kwaliteiten die normaal zijn voorbehouden voor grotere individuele woningen. Zo is er aan de inkomzijde van het gebouw een uitnodigend overdekt buitenterras. En aan de achterzijde maakt een oude batterij garageboxen plaats voor een collectief moestuinproject.  

 

 

Toestand na de renovatie.

 

 

BENoveren 

 

Flexibiliteit integreren betekende hier een hogere kost. Een aantal leidingen, voor elektriciteit en CV, alsook ventilatiekanalen moesten namelijk dubbel worden voorzien. Zo kunnen installaties van verschillende woningen aan elkaar gekoppeld worden. Omwille van deze extra kostprijs werd enkel de eerste fase van het project, bij wijze van testcase, uitgerust met deze polyvalente oplossingen. 

 

De ingrijpende energetische renovatie van de gebouwschil bestaat uit een ETICS-buitengevelisolatiesysteem met pleisterlaag. Verder zijn er een collectieve zonneboiler en een ventilatiesysteem-D met warmteterugwinning voorzien. Dit levert voor alle eenheden energieprestaties op onder E-40, en conform de eisen voor een BEN-renovatie. 

 

Na faillissement van een eerste aannemer werd de uitvoering toevertrouwd aan NV SIX en doorliep het twee fasen, van 2018 tot 2022. De renovatiekosten bedroegen 8.788.568 euro, dus ongeveer 137.000 euro per appartement. De SHM verkreeg 653.493 euro EFRO-subsidies of 40% van de meerkost voor een BEN-renovatie.  

 

 

Meer informatie

Meer weten over circulair en veranderingsgericht bouwen?

 

 

 

Tekst: Wouter Bosmans, deskundige energie en bouwtechniek 
Foto’s: Kurt De Wispelaere en Joachim VBPHOTOGRAPHY